В Одессе рынок недвижимости стал - цены падают

Перепуганные кризисом продавцы, "выбрасывают" квартиры по "смешным" ценам. При этом практически в каждом случае возможен торг в пределах 2-3 тысяч еще по телефону. При "просмотре" и реальной заинтересованности скинуть можно и больше. Впрочем, зачастую это делают и сами хозяева, которые не могут продать квартиру в запланированные сроки. Кому-то из продавцов нужны деньги для бизнеса (экономический кризис прижал), кто-то боится, что квартиры еще больше подешевеют и пытаются получить свои деньги сейчас, кому-то нужно выплатить другой кредит. Между тем, даже самые дешевые предложения не спешат "разметать". Получить кредит очень сложно, а выдачу сбережений, положенных на депозит, запретил Нацбанк. Желающим купить квартиру остается туже затянуть ремни и терпеливо ждать окончания кризиса.

Между тем, ледниковый период на рынке продолжается: если самые экономные "единички" в сентябре были в среднем по 50-60 тыс. $, "двушки" — от 75 тыс.а трешки 100—120 тыс. минимум, то в октябре ситуация изменилась: нам удалось найти множество квартир каждого класса на 5-10 тысяч дешевле. Учитывая квартиры, оставшиеся "на плаву" снижение цен составило 2-3%. И это не предел.

САМЫЕ ДЕШЕВЫЕ — ПОЧЕМ И ПОЧЕМУ

Газета "Сегодня" искала самые дешевые квартиры в Одессе. Мы не только нашли в четырех районах города жилье по самым низким ценам, но и разобрались в причинах его дешевизны. Как оказалось, самые дешевые квартиры — не обязательно самые маленькие, неудобные и необустроенные. В большинстве случаев их просто спешат продать, сбрасывая порой до трети рыночной стоимости. Что касается новостроев, то при отсутствии падения цен на большинстве объектов, постоянно увеличивается число домов, где метр стоит менее 1000 долларов. Еще два месяца назад такие предложения встречались только на поселке Котовского и Слободке, а вот теперь появились и на Таирова.

"Единички" — берут и брать будут.

35 $ тыс., 35 кв. м. Феноменальные цены предлагают в строящемся доме по Днепропетровской дороге. "Ничего странного в этом нет, — объясняет Виктория, риелтор АН "Альянс", — цена 1000 долларов за метр — абсолютно нормальная, а вот метраж мы действительно предлагаем небольшой, надеемся, что таким образом покупка квартиры станет возможной для большего количества молодых семей".

34 $ тыс., 30 кв. м, квартира в новом кирпичном доме. 5-метровая кухня и санузел облицованы импортной плиткой, есть европейская сантехника, бойлер и бронированная дверь. Зато на выплату кредита на покупку квартиры хозяевам не хватило денег, вот и продают по дешевке.

32 $ тыс., 33 кв. м. Самым доступным новостроем Малиновского района оказался дом из красного кирпича по ул. Плиева. Квартира требует полной отделки, единственное, на что сподобился застройщик, — бронированные двери.

40 $ тыс., 29 кв. м. Такова цена маленькая "однушки" в двухэтажном доме по ул. Тракторной (Черемушки). В нормальном состоянии, с колонкой и АГВ. Низкой цена оказалась только из-за метража: 1,500 долларов за метр — нормальный для этого района показатель.

33 $ тыс., 37 кв. м, новый кирпичный дом на ул. Маршала Жукова. Цена метра — 890 долларов — одна из самых низких в районе.

42 $ тыс., 32 кв. м. Срочно продается квартира с евроремонтом на ул. Ильфа и Петрова. Возможен торг. Хозяин уезжает на ПМЖ в другой город и за месяц "продажи" снизил цену на 8 тысяч.

34 $ тыс., 19 кв. м, срочная продажа квартиры с евроремонтом на первом этаже в глубине двора по Ольгиевской. По словам директора филиала АН "Альянс" Василия Николайчука, средняя цена в этом районе — 2—2,5 тыс., так что квартира могла бы стоить 38—47,5 тыс.

57 $ тыс., 46 кв. м, "единичка" на 4-й станции Фонтана. "Лучшая цена в районе" — гласит объявление. И вправду, средняя стоимость новостроя на Фонтане приближается к 2 тысячам.

"Двушки" — торг здесь уместен.

41 $ тыс., 48 кв. м, квартира в новострое на ул. Высоцкого под отделочные работы. Достоинство — большая прихожая. Сбывать по 850 долларов за метр застройщика вынуждает срочная продажа. Что ж, кризис налицо, вот только покупая дешевую рыбку, рискуешь оказаться в долгострое.

58 $ тыс., 47 кв. м, квартира на ул. Бочарова, московский проект, 3-й этаж. Жилье требует капитального ремонта, квартира досталась по наследству и требует срочной продажи.

72 $ тыс., 62 кв. м — такие габариты имеет самый дешевый новострой Малиновского района по ул. Генерала Цветаева. Площадь комнат — 15 и 18 метров, кухни — всего 9. Зато лоджия большая.

46 $ тыс., 46 кв. м, на ул. Степовой, под капитальный ремонт. Хозяева уже снизили цену на 6 тысяч, но тем не менее согласны на торг.

53 $ тыс., 55 кв. м, квартира в новострое на ул. Глушко. Сдается через полгода, возможен кредит, а также поэтапная оплата. Первый взнос — 50%.

75 $ тыс., 60 кв. м, квартира на ул. 25-й Чапаевской дивизии, после ремонта, со встроенной кухней и бронированными дверями. Кроме того — новая сантехника и кованые решетки. 14-й этаж. Низкой ценой обязана срочной продаже, а также расположению не в самом популярном районе.

78 $ тыс., 58 кв. м. Самый дешевый новострой Приморского района, расположен на ул. Говорова. Дом находится в процессе сдачи. "Дом строится в кредит, а сейчас повысились ставки по депозитам, поэтому мы хотим продать квартиры побыстрее, потому и цена такая", — говорят в отделе продаж.

65 $ тыс., 62 кв. м. Всего ничего для "сталинки" на Пироговской — в 15 минутах хотьбы от моря. Правда, без ремонта. Хозяева уезжают за границу, а потому объявили о срочной продаже.

"Трешки" — налетай, не скупись.

54 $ тыс., 57 кв. м, квартира в новострое на ул. Бочарова. На столь компактном пространстве изобретательные архитекторы умудрились втиснуть помимо трех комнат еще три панорамных лоджии и гардеробную. Самая большая комната — 15 метров, кухня — 9. Дешевой квартира оказалась из-за крохотного метража. Дом уже построен и будет сдан в начале 2009 года. Ожидать, что банки дадут покупателю кредит не стоит, потому продавец предусматривает поэтапную оплату с первым взносом 35%.

70 $ тыс., 65 кв. м, на проспекте Добровольского, чешский проект. Цена обусловлена тем, что хозяевам нужно срочно переезжать, а квартира не продается уже третий месяц. Расположена на верхнем этаже 9-этажного дома, без ремонта.

74 $ тыс., 58 кв. м. Обьявление о продаже квартиры по ул. Терешковой пышет достоинствами: "на втором этаже, жилая, свободная, неугловая, дворовая" и т.д. Правда, без ремонта. Это, а также срочность продажи, заставили хозяев опустить цену на 5-15 тысяч ниже обычных для района показателей.

87 $ тыс., 97 кв. м, в пер. Юбилейном, новострой. Квартира двухсторонняя, комнаты большие, есть возможность перепланировки. Цена 900 долларов за метр — самая низкая в Киевском районе. Как видим, все больше застройщиков вынуждены "опускаться" ниже психологического порога в тысячу "зеленых". Добавим, что дом строится компанией "Альянс", проводящей акцию "3-комнатная квартира по цене 2-комнатной".

95 $ тыс. c торгом, 73 кв. м, квартира на проспекте Глушко. 2-й этаж 9-этажного дома, светлая, рядом школа и детсад. Требует ремонта, кроме того, хозяевам очень нужны деньги для выплаты кредита в новострое.

98 $ тыс. 74 кв. м, квартира на ул. Маршала Говорова. Низкой ценой обязана удачному сочетанию небольшого метража и невысокой его стоимости. Большинство "трешек" в этом районе имеют 100-120 метров, а минимальная цена — 1250 долларов.

110 $ тыс., 75 кв. м, квартира на Большой Арнаутской после ремонта, с современной облицовкой, встроенные шкафы, кухня, бытовая техника. "Там срочная продажа, хозяева на прошлой неделе хотели продавать за 120 тысяч, но сбросили еще "десятку"; в принципе, такая квартира стоит 150-170 тысяч", — говорит маклер, занимающийся продажей этой квартиры.

ВЫВОДЫ

Квартиры в целом не дешевеют, но количество "аварийных" продаж, когда застройщики или хозяева "сбивают" цены, резко возросло. Во многом это связано с застоем на рынке, который наблюдался этим летом — то, что не было продано раньше, выставляется теперь по более низким ценам. Учитывая проблемы с кредитованием и снятием депозитов, которые серьезно ограничивают спрос, эта тенденция может усугубиться. Тем более, что конец осени и зима — традиционные периоды падения продаж. Отсюда совет: для покупателей — не спешить покупать: в будущем цены станут доступней; для продавцов — выждать окончания финансового кризиса — когда у потенциальных покупателей появятся на руках деньги, спрос и цены стабилизируются. В общем, рынок замер и для купли-продажи жилья время сейчас не подходящее.

КАК УБЕРЕЧЬСЯ ОТ ДОЛГОСТРОЯ?

Падение спроса на жилье чревато не только для продавцов, но и для покупателей. Особую опасность представляют собой долгострои. Кризис только начался, но многие строительные компании уже трещат по швам. Поэтому всем, кто еще собирается купить квартиру в новом доме стоит призадуматься: как не стать жертвой долгостроя? "Спасти от неприятностей может правильно составленный инвестиционный договор — говорит специалист компании "Юрбизнесконсалтинг" Валерий Лашин. — В случае необходимости, этот документ будет вашим главным аргументом в суде. Прежде всего, в договоре должны быть подробно описаны сроки ввода обьекта в эксплуатацию и предмет договора — те работы, которые обязывается выполнить застройщик. Так, если вам обещают квартиру "под ключ", но в договоре это не указано, вы не сможете претендовать на данную услугу. Поэтому будьте внимательны. Желательно, чтобы в инвестдоговоре были прописаны финансовые обязанности застройщика в том случае, если он не сможет довести дом "до ума". Кроме того, у застройщика должны быть документы на землю и разрешение на строительство от ГАСКа. На сроки строительства их отсутствие может и не повлиять, но впоследствии вы окажетесь в неузаконенном доме".

Если вы купили квартиру на этапе строительства, но чувствуете, что процесс затягивается, эксперты советуют выставлять такое "жилье" на продажу. По словам директора филиала АН "Президент" Игоря Забудько стоимость квартиры в строящемся доме постоянно растет, а потому такая перепродажа очень выгодна. "Продавец не только избавляется от проблем, но и получает экономическую прибыль.

ЛЕГЧЕ НЕ СТАЛО: КРИЗИС УДАРИЛ ПО ВСЕМ

Рынок недвижимости Одессы полностью замер. Похоже, нынешнее падение спроса носит серьезный и долговременный характер. Еще в начале года, когда кризис только начал набирать обороты, продавцы и покупатели жилья надеялись, что ситуация вскоре изменится. Теперь же игрокам рынка остается ждать перемен в политике банков. Когда они произойдут — неизвестно. Пока ситуация только усугубляется. Последним добавил масла в огонь Нацбанк, издав 11 октября Постановление "О дополнительных мерах в деятельности банков", запрещающее банкам досрочно расторгать договоры по депозитам. То есть если у вас есть сбережения и вы отдали их в банк под проценты, то не сможете забрать в нужный момент. За последние годы украинцы настолько поверили банкам, что практически перестали хранить деньги "под подушкой". И вот одним росчерком пера крупные сбережения оказались за семью печатями.

"Застопорились даже те операции, где покупатель заплатил задаток, — жалуется риелтор агентства недвижимости "Майя" Людмила Васильева. После ряда ограничительных мер, принятых НБУ, люди просто не могут получить своих денег. И таких случаев немало, ведь в сентябре имело место долгожданное оживление рынка".

Анализ объявлений о продаже показывает резкое увеличение количества срочных продаж. Обычно на такую продажу решаются люди, у которых неожиданно возникла необходимость переезда. Теперь к этой категории добавились те, кто не может выплатить проценты по кредиту. Кроме того, длительный застой на рынке привел к увеличению числа непроданных квартир. В отдельных случаях продавцы вторжилья скидывают 15—25% от стоимости квартиры. Особенно это касается 2—3-комнатных квартир, которые сложнее продаются. Так, владельцы "трешек" на жилмассиве Котовского или Таирова легко уступают 5—10 тысяч долларов. Но особенно расщедрились "срочные" продавцы в центре города, где цены на недвижимость самые высокие. В отдельных случаях они уступают до трети рыночной стоимости. "В начале года даже полуаварийные дома в реконструируемых районах оценивались в 1700 и более долларов за один квадратный метр. Нормальной ценой, например, для квартир на Большой Арнаутской считалось 2—2,4 тысячи за метр. Теперь же жилплощадь на Большой Арнаутской в 75 квадратных метров предлагают за 120 тысяч. А, скажем, на Ольгиевской есть предложение, где квартиру отдают за 1500 долларов за метр", — говорит директор филиала АН "Альянс" Василий Николайчук. По его мнению, такие цены нетипичны для центра Одессы.

Впрочем, ситуация такова, что даже снижение цен не гарантирует продажи — деньги на руках нынче роскошь.

НЕПРЕДСКАЗУЕМЫЙ ДОЛЛАР. Курс "зеленого" как главной неофициальной валюты традиционно оказывает влияние на рынок недвижимости. "Практически все операции купли-продажи происходят в долларах, но реальную стоимость продавцы оценивают в гривнах, — говорит директор одного из филиалов АН "Альянс" Ирина Драйчук. — Скажем, квартира ценой в 125 тысяч долларов после падения курса гривны стоит 115 тысяч. Цифры в объявлениях уменьшились, хотя реальные цены остались прежними".

А вот в случае с новостроями четкой зависимости между курсом "американца" и стоимостью жилья нет. Как объясняет управляющий маркетинговой компанией RDC Олег Никифоров, все зависит от того, какой валютой пользуется конкретный застройщик. "Если строительная компания взяла долларовый кредит, то и цены она выставляет в инвалюте, и с поставщиками рассчитывается ею же. Долговременное укрепление курса доллара увеличит расходы таких компаний, соответственно, вырастут и цены. А вот на "гривневых" строителях рост "американца" практически не скажется. Если же курсы доллара и гривны будут прыгать в широком диапазоне, продажи практически прекратятся. Большинство покупателей в такой ситуации не станут рисковать своими деньгами и отложат покупку недвижимости до лучших времен", — резюмирует эксперт.

ПРИЕХАЛИ... Обвала рынка и стабилизации цен на жилье в Одессе ждут уже несколько лет. И вот дождались! Обвала как такового пока нет, но цены на новострои и вторички все же "сыпятся" из-за низкого спроса. Правда, вопреки ожиданиям, лучше от этого никому не стало. Потенциальные покупатели стали заложниками банков, уровень жизни остальных не позволяет даже мечтать о новой квартире. Продавцы и вовсе на взводе. Затянувшаяся продажа квартир мешает им быстро получить необходимые деньги и вносит коррективы в жизненные планы. Хуже всего тем, кто купил квартиру в кредит для дальнейшей перепродажи — "толкнуть" товар нельзя, а проценты бегут, и притом немалые. На "кредитной игле" оказались и застройщики, которые теперь вынуждены выставлять цены ниже себестоимости.

Михаил Мейзерский