Киевляне перестали арендовать офисы

Впервые с 1-го квартала 2009 года на офисном рынке Киева наблюдался отрицательный уровень чистого поглощения.

Как сообщили KV аналитики JLL, объем чистого поглощения в 4-м квартале 2014 года составил -3,6 тыс. кв. м, а по результатам года – всего 20 тыс. кв. м, что в 3,5 раз ниже показателя 2013 года и является наименьшим значением за всю историю рынка качественной офисной недвижимости Киева.

Динамика объемов чистого поглощения
 

«Среди сформировавшихся в 2014 году тенденций можно отметить рост количества сделок, связанных c пересмотром уровня арендных платежей в сторону понижения, с продлением договоров аренды взамен переезда в новый офис, а также уменьшение объема арендуемых компаниями площадей с целью минимизации издержек. Мы предполагаем, что эти тенденции сохранят свою актуальность, как минимум, до конца 1-го полугодия 2015 года. В то же время мы ожидаем некоторого оживления рынка во второй половине года и, как следствие, по результатам года в целом прогнозируем увеличение объемов чистого поглощения до 40-50 тыс. кв. м», - комментирует руководитель отдела офисных площадей компании JLL Украина Александра Глобина.

Структура спроса на рынке офисов Киева по типу арендаторов в 2014 году

В то же время на рынке офисов Киева продолжается реализация проектов, начатых в предыдущий девелоперский цикл, поэтому объем ввода новых объектов по-прежнему высок и лишь немного уступает прежним показателям. В 4-м квартале 2014 года в столице Украины было введено 11 тыс. кв. м офисных площадей, что составляет только 9% от годового значения. В целом в 2014 году на рынок вышло 122,2 тыс. кв. м офисных площадей, что на 11% ниже показателя предыдущего года. В результате объем рынка качественной офисной недвижимости Киева составил 1,79 млн тыс. кв. м.
 
По прогнозам аналитиков компании JLL, объем ввода офисов в 2015 году будет рекордно низким – около 65 тыс. кв. м, что почти в два раза ниже показателя 2014 года. Стоит отметить, что большинство проектов, анонсированных на 2015 год, по арендуемой площади не превышают 10 тыс. кв. м, что может свидетельствовать о желании девелоперов минимизировать риски.

Динамика ввода офисных площадей в Киеве
 

Доля класса А в новом предложении 2014 года составила около 32%, тогда как в 2013 году она достигала 45%. В 2015 году на бизнес-центры класса А придется не более 20%. Такое снижение обусловлено негативной динамикой спроса, а также высоким текущим уровнем свободных площадей в этом классе.

Низкий уровень спроса на офисные помещения наряду с достаточно высоким объемом ввода новых офисных площадей негативно отразились на уровне вакантных помещений в офисном сегменте. Так, в 4-м квартале 2014 года доля свободных площадей продолжила рост и составила в среднем по рынку 23,2%, что на 4,5 п.п. выше значения конца 2013 года. По сравнению с итоговым показателем 2013 года вакантность в классе А выросла на 6,2 п.п. – до 33,6%; в классе В - на 3,9 п.п. – до 19,8%. В разрезе субрынков наибольший рост вакантности наблюдался на Подоле (на 9,6 п.п.), что было обусловлено увеличением объема свободных площадей по сопоставимой цене в более престижном Центральном деловом районе (ЦДР).

Доля свободных площадей по субрынкам Киева на конец 2014 года

Максимальная арендная ставка в сегменте офисов сократилась за 2014 год на 15% и составила 360 долл. за кв. м в год (30 долл. за кв. м в месяц). Такая динамика показателя объясняется низким уровнем спроса на офисные помещения в классе А, обусловленном общеэкономической и социополитической ситуацией в стране, что заставило большинство арендаторов пересмотреть свои планы по развитию и принять политику уменьшения издержек (‘cost cutting’ approach).

«Мы ожидаем дальнейшего незначительного снижения максимальной арендной ставки на рынке офисной недвижимости Киева в краткосрочной перспективе, - отмечает Александра Глобина. – В целом динамика арендных ставок по результатам 2015 года будет напрямую зависеть от социально-экономических и политических условий в стране, так как текущий уровень неопределенности является одним из основных факторов сдерживания спроса со стороны арендаторов».