Почему замер рынок столичной недвижимости?

Курс доллара, политическая нестабильность и военные действия на Донбассе бьют по рынку. После небольшого оживления на рынке жилой недвижимости , в сентябре 2014-го вновь застопорились продажи. "Количество сделок упало. Люди ходят, смотрят, интересуются скидкой, но покупать квартиры не спешат", - говорит брокер Иван Ефименко, передает РБК. 

По его словам, в этом года самым большим пользовались квартиры эконом-класса: "единички" стоимость до 55 тыс. долл. и "двушки", не дороже 70 тысяч. Причем это заявленная стоимость квартир, а реальная цена могла быть на 10-15% ниже указаной в объявлении, информирует UBR.ua.

Под грузом обстоятельств

После кризисного 2009-го рынок недвижимости так и не восстановился. Однако в 2011-м -начале 2013-го у риелторов появилась небольшая надежда на увеличение продаж - банки стали снижать ставки на ипотечное кредитование, а украинцы - больше зарабатывать. Но рост курса доллара, политическая нестабильность, военные действия на Донбассе свели на нет все шансы достичь докризисных объемов.

"Возможно, на активизацию продаж в августе повлияли состоятельные беженцы с Донбасса, люди бежали от войны в столицу. Сейчас те, кто мог купить квартиру - уже ее купили, и сейчас рынок просто замер", - говорит брокер Стефания Макицкая.

Не в пользу рынка недвижимости сыграли и валютные ограничения. Неделю назад Нацбанк ограничил продажу валюты - в одни руки не больше эквивалента в 3 тыс. гривен, а это около 200 долларов по текущему курсу. А снять с долларового депозита можно в день сумму, эквивалентную 15 тыс. гривен, т.е около тысячи долларов. Нетрудно подсчитать: при средней цене в 45 тыс. долларов за однокомнатную квартиру в Киеве, забирать валютные депозиты придется почти полтора месяца.

"В документах мы записываем стоимость в гривне, по текущему курсу. Но на рынке ничего не изменилось - продавцы по-прежнему предпочитают получать на руки доллары. А сейчас, когда курс нестабилен и доллары не купить - особенно", - объясняет Макицкая.

"Люди приостановили покупки еще и потому, что им неясно, как будет развиваться ситуация в стране. А те, у кого осталась большая часть сбережений в долларах, решили еще подождать - цены на квартиры в долларах снижаются", - добавляет Ефименко.

Цены на квартиры в долларовом эквиваленте, действительно, упали. Так, за минувшие 12 месяцев цены на квартиры упали почти на 30%. Для сравнения: по итогам 2012 года цена квадратного метра выросла почти на 6%.

Недвижимые метры

Эксперты пессимистично настроены в отношении рынка недвижимости. "Это будет очень непростой год для специалистов по недвижимости. Боюсь, что для нашего агентства он будет даже хуже, чем кризисный 2009-й", - говорит Ольга Жукова , совладелица небольшого агентства недвижимости в Киеве. Нет ажиотажа и у потенциальных покупателей. "Платежеспособность украинцев падает. Курс доллара повлиял на все - от продуктов питания и лекарств до проезда в транспорте и коммунальных услуг. Зарплаты же мало кто пересмотрел, в основном они остались прежними. А в некоторых компаниях, пользуясь тем, что в город приехали беженцы, которые готовы идти на любую зарплату, даже снизили ставки", - признается один из рекрутеров, присматривающий себе жилье в Киеве.

"Люди стали зарабатывать меньше, а тратить больше. Недвижимость уже не такое выгодное вложение. Вот на Донбассе, после обстрелов, во что превратилось жилье? Сколько оно теперь может стоить?", - рассуждает Ирина Демченко , банковский работник.

Практически исчезло с рынка ипотечное кредитование. А у тех банков, которые все еще предлагают ипотеку, процентные ставки превышают 20% годовых. Пропал с рынка и спекулятивный капитал - люди перестали покупать квартиры для перепродажи, как это происходило до 2008 года.

Привести к дальнейшему снижению цен могут и законодательные инициативы народных депутатов. Напомним, в Кабмине предлагают установить налог на недвижимость для всех категорий жителей (сейчас налогом облагаются лишь те украинцы, чья площадь квартир превышает 120 м кв). Предельная ставка, если такое новшество введут, составит 2% от минимальной заработной платы за 1 м кв. Иными словами, за "трешку" площадью 65 кв. метров придется платить больше 1600 грн в год, за стандартную "единичку" в 35 квадратов - более 800 гривен.

Вырастут и коммунальные услуги: уже этой зимой за трехкомнатную квартиру придется выложить 1300 грн в месяц. А по прогнозам правительства, в следующем году украинцев ожидает как минимум еще одно подорожание.

"Удорожание расходов на обслуживание жилья сделает его менее инвестиционно привлекательным. Меньше людей будут покупать квартиру, чтобы потом зарабатывать на ее аренде. Ведь с такими расходами - дорогие коммунальные услуги и налог на недвижимость - квартира будет окупаться больше 15 лет. Для украинцев это очень долго. У нас привыкли отбивать вложения за 5-7 лет", - резюмирует брокер Ефименко.

Этот ряд факторов должен привести к дальнейшему удешевлению квартир. Правда, падать цены на "вторичке" будут только в долларах, в гривне цены останутся на прежнем уровне. А рынок первичной недвижимости рискует и вовсе остаться без клиентов и уменьшить свои объемы в несколько раз.