WeWork готовит IPO с оценкой $47 млрд. У инвесторов есть опасение: это не IT-компания

Чем занимается WeWork

Модель работы WeWork состоит в том, чтобы брать помещение в долгосрочную аренду и, сделав косметический ремонт, сдавать его в краткосрочную аренду. По сути компания берет в аренду на много лет этажи и целые здания, из которых делает коворкинги и затем сдает помесячно. Цены, на примере Нью-Йорка, откуда стартап родом:, пишут AIN.UA

• Свободное рабочее место (Hot Desk) – от $300. Верхняя планка может легко превысить и $500, все зависит от локации.
• Отдельный стол – от $530.
• Офис, цена за одно место – от $900.

WeWork, пространство в Нью-Йорке

Несмотря на казалось бы высокие цены, на конец 2018 года у WeWork было занято 90% мест в коворкингах по всему миру, вакантность совсем небольшая. Сами же создатели компании уверены, что в будущем коворкинги будут еще более популярны по нескольким причинам:

• Число фрилансеров растет с каждым годом, для работы они выбирают коворкинги.
• Компании выбирают коворкинги, за счет чего избавляются от необходимости решения бытовых проблем, возникающих при самостоятельной аренде офиса: охрана, интернет, кофе и т.д.
• Дополнительные услуги, вроде бухгалтера или юриста, которых предоставляет коворкинг для решения своих конкретных проблем.

К тому же, проект по типу WeWork решает важную социальную проблему современного мира: одиночество. Создатели WeWork не раз заявляли, что по сути сделали «физическую социальную сеть», где люди могут знакомиться и общаться. Этому способствуют вечеринки и мероприятия.

WeWork в цифрах

Компания появилась в 2010 году, тогда было всего две локации в Нью-Йорке и порядка 1000 клиентов. Дальнейший рост называют «взрывным»:

• 2011 год – 4 офиса.
• 2014 год – 23 офиса.
• 2016 год – 111 офисов.
• 2018 год – 425 офисов, 100 городов по всему миру.

В распоряжении у WeWork более 4 млн кв. м недвижимости, порядка 20 000 компаний-клиентов, общее число – более 400 000 человек. Часть клиентов – компании с 1000 сотрудников и больше. Для некоторых своих клиентов WeWork делает целые здания. С WeWork работают IBM, Facebook, Pinterest, Spotify, Starbucks и десятки других известных компаний. У самой компании на момент подготовки статьи почти 10 000 сотрудников.

WeWork, пространство в Пекине.

Столь быстрое развитие компании требует немалых финансовых вливаний. За время существования компания привлекла огромный объем средств – почти $13 млрд, $10 млрд – от мегафонда SoftBank, который начал инвестировать в WeWork с 2017 года. Часть средств – прямые инвестиции, остальное – займы. Ранее SoftBank и вовсе планировал выкупить большой пакет акций за $16 млрд, но сделка не состоялась. Тем не менее, именно благодаря инвестициям фонда сегодня WeWork оценивается в невероятные $47 млрд.

Все полученные средства компания тратит на развитие и экспансию. Например, из-за выхода на новые рынки, рост затрат на маркетинг в 2018-ом составил 163% в сравнение с 2017-м, статья расходов на развитие подскочила на 355% и достигла $470 млн за 2018-й.

WeWork много зарабатывает, но и много тратит из-за непрекращающегося роста. Причем, цифры растут пропорционально:

• Выручка за 2017-й – $886 млн.
• Убытки за 2017-й – $933 млн.
• Выручка за 2018-й – $1,82 млрд (+105%)
• Убытки за 2018-й – $1,9 млрд (+106%)

Сейчас компания все еще остается убыточной. И судя по тому, что открытие новых локаций не прекращается, компания и далее будет генерировать огромные убытки.

Чем недовольны инвесторы

До 2018 года WeWork рост быстро, также быстро привлекая средства на развития. Переломным моментом стала потенциальная инвестиция в размере $16 млрд от фонда SoftBank. Но в последний момент сделка сорвалась и оператор коворкингов получил лишь $2 млрд. Один из участников мегафонда – правительственные фонды Саудовской Аравии и Абу-Даби – выступили против. Причиной послужила нетехнологичность WeWork: компания занимается не технологиями, а недвижимостью, инвестиций в которые у фондов достаточно.

Нетехнологическая компания – одна из причин, почему потенциальные инвесторы отворачиваются от WeWork. Несмотря на то, что компания пытается позиционировать себя технологическим гигантом – это не так. По сути WeWork занимается недвижимостью в особо крупных масштабах. И никакие дополнительные сервисы, вроде юриста на аутсорсе и специальных цен на сервисы AWS, этого не изменят.

WeWork, пространство в Лондоне.

А значит, и оценка компании – завышена. Ведь имея такой огромный убыток, нетехнологическая компания, способная перевернуть индустрию, не может столько стоить. Модель работы WeWork уязвима к ситуации на рынке недвижимости, а число конкурентов со временем только растет. К тому же, некоторые эксперты удивляются размеру инвестиций в WeWork: за $3,8 млрд построили новый Всемирный торговый центр – целое здание площадью 400 000 кв м, возведение самого высокого здания в мире Бурдж-Халифа в Дубае обошлось в $1,5 млрд, его площадь – 355 000 кв м.

Главный же аргумент не в пользу WeWork – конкуренты компании. Мировой оператор коворкингов IWG, который управляет известной в Украине компанией Regus, оценивается почти в $4 млрд. При этом выручка компании превышает $3 млрд, прибыль – более $200 млн.

Выход на IPO

Из-за проблем с инвестициями компания пытается искать решение в сотрудничестве с банками. Но те неохотно выдают кредиты. WeWork – частная компания, ее финансовая информация закрыта и не всегда понятна: в разных странах разные юридические лица, не всегда понятно, кто, например, взял здание в долгосрочную аренду, а кто – сдает в краткосрочную. Выход WeWork должен изменить отношение кредиторов в компании: банки охотнее предоставляют ссуды публичным компаниям с понятными финансовыми отчетами.

В любом случае, именно IPO может стать спасением для компании: привлеченные от первичного размещения акций средства компания потратит на дальнейшее развитие и улучшение финансовых показателей. Из-за больших трат WeWork уже сократила 300 человек – порядка 3% штата. Приостанавливать открытие новых площадок же в компании не собираются: часть планов по запуску новых коворкингов уже анонсирована.

***

Невероятная история WeWork по сути началась в 2008 году. Адам Ньюман решил сдавать часть своей квартиры, это позволило бы ему сэкономить на квартплате. Его соседом стал Мигель МакКельви, архитектор. Встреча стала судьбоносной. Квартирой владел Джошуа Гутман, у которого простаивало большое здание в несколько этажей. Ньюман предложил Гутману отдать ему этаж в аренду, а сам он планировал его разделить на небольшие офисы и сдавать: из-за кризиса снимать большие дорогие офисы могли все меньше компаний, а для растущих стартапов решение Ньюмана и вовсе было спасением. Вскоре Гутман отдал Ньюману в управление все здание, перестраивать их взялся тот самый новый сосед – МакКельви. Так появилась компания Green Desk. В 2009-ом партнеры продали свою долю за $3 млн и взялись строить новую компанию по тому же принципу. В 2010-ом появилось первое пространство WeWork в Нью-Йорке.