Продаж нерухомості за кордоном: українцям доведеться платити 23% з усієї суми

Багато українців, які придбали житло за межами країни, впевнені: якщо тримати його довше трьох років — продаж буде без податків. Саме так працює правило для нерухомості в Україні, але продаж нерухомості за кордоном податкова кваліфікує зовсім інакше — як іноземний дохід. А для іноземного доходу діють свої правила, де ніяких пільг немає, пояснює юридична компанія YANKIV.

Податок на закордонну нерухомість

В індивідуальній податковій консультації чітко зазначено, що закордонна нерухомість не підпадає під звичні звільнення. Ставка — 23% від усієї суми. Без вирахування витрат на купівлю.

Звідки взялося очікування «нульового» податку

Корені непорозуміння — у статті 172 Податкового кодексу. Вона встановлює привабливу для продавців норму: перший продаж нерухомості за календарний рік, за умови, що об'єкт перебував у власності понад три роки, звільняється від ПДФО та військового збору. Для квартир і будинків на території України це правило працює бездоганно.

Та стаття 172 ПКУ не містить прямої вказівки на те, що мова йде виключно про українську нерухомість. Ця правова неоднозначність роками давала власникам закордонного майна надію: мовляв, правило універсальне — головне, що я резидент і тримав квартиру досить довго. На жаль, податкова читає кодекс інакше.

Офіційна позиція ДПС

ДПС сформулювала свою відповідь гранично чітко. Коли фізична особа — резидент України продає нерухомість в іншій країні, отриманий дохід класифікується як іноземний. А іноземні доходи регулюються окремим блоком норм кодексу, не статтею 172.

Практичний наслідок однозначний: три роки, п’ять, десять — не має значення, скільки часу ви були власником. Закордонний об'єкт випадає з-під дії пільги повністю. Жодних винятків чи перехідних періодів ІПК не передбачає.

Для тисяч українців, які після 2022 року купили житло в Європі, ця позиція стала холодним душем. Але це — офіційна податкова позиція, з якою треба рахуватись.

23% від повної суми: як рахується податок

Фінансові наслідки для продавця досить жорсткі. Загальне навантаження складається з двох платежів: ПДФО за ставкою 18% та військового збору — 5%. Разом це 23%, і рахуються вони від повної суми, за яку ви продали об'єкт.

Тут криється нюанс, який шокує більшість людей. Податкова у своїй консультації прямо зазначає: витрати на придбання нерухомості не зменшують базу оподаткування. Уявіть ситуацію — ви придбали квартиру за 100 євро, а через кілька років продали за 120 000 євро. Здоровий глузд підказує: ваш реальний заробіток — 20 000 євро, з них і треба платити. Але ні. Податок нараховується на всі 120 000 євро.

Перерахунок суми у гривні відбувається за офіційним курсом НБУ. Ключовий момент — курс береться на дату фактичного надходження коштів від продажу. Не на дату нотаріального оформлення угоди, не на день купівлі колись давно. Саме тоді, коли гроші реально потрапили до вас. Від цієї дати залежить фінальна цифра у вашій декларації.

Декларування: строки та порядок дій

Дехто помилково вважає, що в декларації треба відображати саму нерухомість — записувати квартиру чи будинок як актив. Це не так. Декларується дохід, отриманий від продажу. Цей дохід включається до річної декларації про майновий стан і доходи за той рік, коли відбувся продаж.

Календар для продавця виглядає так: декларація подається до 1 травня року, наступного за роком продажу. На сплату нарахованих зобов’язань є час до 1 серпня. Ці строки жорсткі, і ігнорувати їх — означає наражатися на штрафні санкції.

Важливо зафіксувати дату отримання доходу ще до заповнення декларації. Саме ця дата визначить курс НБУ для перерахунку і, відповідно, розмір вашого зобов’язання в гривнях.