Сеть коворкингов WeWork оценивают в $20 млрд. Почему это завышенная оценка

Financial Times указывает, что WeWork делает ставку на экспансию, но пока не вышла в прибыль. Если бы ее оценка строилась на основании финансовых результатов, то упала бы до $3 млрд — это даже меньше, чем стоит конкурентная компании IWG. Вместо этого WeWork питчит идеи о будущем, в котором офисы будут так хороши, что работники не захотят их покидать. Они будут жить в We-квартирах, ходить в We-спортзалы, отправлять детей в We-школы и посещать We-евенты — и делать все под наблюдением We-операционной системы, пишут AIN.UA.

Основной подоплекой для многомиллиардной стоимости является прошлогодняя инвестиция от SoftBank на сумму $4,4 млрд. Из них $3 млрд получила сама WeWork, а оставшиеся $1,4 млрд поделили три дочерние азиатские компании. Новый раунд привлечения средств, о котором упоминал топ-менежер SoftBank, может проходить уже при оценке в $35 млрд. Если он подтвердится, сеть коворкингов обойдет в оценочной стоимости SpaceX и Airbnb.

Но пока что компании нужно финансирование. По оценка Financial Times, в ближайшие два года инвесторы должны выделить стартапу $2 млрд, а возможно и больше. Издание иллюстрирует это графиками — доходы от продажи абонементов растут гораздо более низкими темпами, чем расходная часть. Чтобы успешно провести IPO, компании придется доказать, что ее успех строится не только на удачных рыночных обстоятельствах и эстетике, которая полюбилась миллениалам.

Сравнение: оценка WeWork и других компаний

Издание приводит краткую сводку фактов, на которых строится WeWork. Сооснователь компании Адам Ньюман, в собственности которого находятся примерно 65% голосующих акций, называет проект современным аналогом кибуца. Идея пришла к нему после финансового кризиса, когда он увидел массовый переход на удаленную работу и возможность построить на этом глобальную сеть.

Клиенты арендуют места примерно за $500 в месяц и делят совместные зоны вроде кухонь или игровых локаций. Благодаря этому, WeWork опережает обычные офисы по плотности размещения людей. В стандартом американском офисе на человека приходится около 18 м?, а в коворкингах WeWork — от 5 до 7 м?.

Проект активно развивается. За восемь лет WeWork стал узнаваемым брендом, услугами которого пользуются около 250 000 человек. У компании открыты офисы в 73 городах, от Нью-Йорка до Шанхая. В прошлом году выручка удвоилась до $886 млн. Аналогичную динамику ожидают в этом году. Но, к сожалению, расходы тоже не отстают и некоторые из них выглядят очень экстравагантно. В прошлом году WeWork потратила $6,5 млн на мероприятия, в числе которых был летний лагерь. Объясняется это «ценой роста».

Сравнение: структура расходов и доходов WeWork

Как отмечает FT, инвесторы уже слышали подобное от других амбициозных стартапов, соцсети Snap и производителя еды Blue Apron. Обе компании не оправдали возложенных ожиданий на IPO. Для сравнения приводятся показатели крупнейшего конкурента WeWork, компании IWG. Она владеет площадями в 10 раз больше и работает по прибыльной бизнес-модели, но оценена менее чем в $4 млрд. Соотношение оценки к объему продаж составляет 1,2 к 1. Применяя такой же мультипликатор, WeWork получил бы оценку всего в $2,7 млрд.

Даже Airbnb, который тоже делает большую ставку на рост и экспансию, при стоимости в $31 млрд оценен скромнее. Это в 12 раз больше объема продаж, но у WeWork показатель достигает 20 кратного увеличения. Оправдать это компания сможет, только если превзойдет статус простого провайдера офисных пространств.

Рейтинг самых дорогих частных компаний-стартапов

Поэтому она вкладывается в смежные направления. В их числе: социальная сеть Meetup, образовательный стартап Flatiron School и детский сад WeGrow в Нью-Йорке, цена обучения в котором составляет $36 000 в год. Финансовый директор компании Арти Минсон, перешедший в WeWork из Time Warner Cable, сравнивает это с моделью кабельных провайдеров — поначалу расходы высоки, но потом обеспечен стабильный денежный поток.

FT также приводит комментарий бизнесмена Сема Зелла, который в свое время имел крупнейшей портфолио офисных пространств в США. Он называет модель WeWork «не новой» и советует инвесторам посмотреть, какими деньгами компания платит ренту: изымает их из оборота или венчурного капитала?

Ежеквартальная сумма чистых убытков WeWork до вычета налогов

Будущее тоже выглядит для WeWork непросто — главной точкой роста должен стать азиатский регион, где расценки на аренду мест ниже. Компании, по подсчетам журналистов, уже в 2019 году понадобится покрыть недостачу денег в размере $2 млрд. Кроме того, на WeWork возложены лизинговые обязательства в размере $18 млрд.

Это стало одним из факторов, из-за которых облигации WeWork получили низкий рейтинг от трех ведущих агенств при размещении — люди арендуют места на месяц, в то время как компания связывает себя договоренностями на десятилетия вперед.

При этом, чтобы замаскировать ситуацию, компания пользуется собственной метрикой. Ее вариант EBITDA исключает почти все расходы и за прошлый год показывает прибыль в $223 млн. Издание напоминает о сайте Groupon, который тоже пользовался аналогичной практикой для подсчета результатов, но отказался от нее из-за негативного внимания.

Сравнение: динамика изменения расходов и доходов у WeWork и IGW в пересчете на одно место

В то же время, есть и факторы, уменьшающие риски — из всей суммы лизинговых обязательств сама компания гарантирует лишь $1,9 млрд. Также WeWork пытается предотвратить проблему пустующих мест и делает все больше акцентов на корпоративных клиентах. Это компании, арендующие более 1000 мест. В их числе: HSBC и Amazon.

Но есть и отрицательная перспектива — что, если мировая экономика замедлится? Пока что рентные ставки растут высокими темпами, но это не будет продолжаться вечно. В 2000 году IWG, на фоне кризиса доткомов, уже столкнулась с подобным, когда не могла платить фиксированные лизинговые отчисления при упавшем спросе на аренду. Нынешний рынок может находиться на пути к такому же повороту.

В заключении Financial Times указывает — рассматривая компанию как провайдера офисных пространств, оценка WeWork должна быть ближе к $3 млрд, а не $20 млрд. Желание SoftBank навязать компании стоимость в $35 млрд или даже $100 млрд создает вокруг стартапа иллюзии, которым он пока не соответствует.