Сеть коворкингов WeWork оценивают в $20 млрд. Почему это завышенная оценка

Financial Times указывает, что WeWork делает ставку на экспансию, но пока не вышла в прибыль. Если бы ее оценка строилась на основании финансовых результатов, то упала бы до $3 млрд — это даже меньше, чем стоит конкурентная компании IWG. Вместо этого WeWork питчит идеи о будущем, в котором офисы будут так хороши, что работники не захотят их покидать. Они будут жить в We-квартирах, ходить в We-спортзалы, отправлять детей в We-школы и посещать We-евенты — и делать все под наблюдением We-операционной системы, пишут AIN.UA.

Основной подоплекой для многомиллиардной стоимости является прошлогодняя инвестиция от SoftBank на сумму $4,4 млрд. Из них $3 млрд получила сама WeWork, а оставшиеся $1,4 млрд поделили три дочерние азиатские компании. Новый раунд привлечения средств, о котором упоминал топ-менежер SoftBank, может проходить уже при оценке в $35 млрд. Если он подтвердится, сеть коворкингов обойдет в оценочной стоимости SpaceX и Airbnb.

Но пока что компании нужно финансирование. По оценка Financial Times, в ближайшие два года инвесторы должны выделить стартапу $2 млрд, а возможно и больше. Издание иллюстрирует это графиками — доходы от продажи абонементов растут гораздо более низкими темпами, чем расходная часть. Чтобы успешно провести IPO, компании придется доказать, что ее успех строится не только на удачных рыночных обстоятельствах и эстетике, которая полюбилась миллениалам.

Сеть коворкингов WeWork оценивают в $20 млрд. Почему это завышенная оценка

Сравнение: оценка WeWork и других компаний

Издание приводит краткую сводку фактов, на которых строится WeWork. Сооснователь компании Адам Ньюман, в собственности которого находятся примерно 65% голосующих акций, называет проект современным аналогом кибуца. Идея пришла к нему после финансового кризиса, когда он увидел массовый переход на удаленную работу и возможность построить на этом глобальную сеть.

Клиенты арендуют места примерно за $500 в месяц и делят совместные зоны вроде кухонь или игровых локаций. Благодаря этому, WeWork опережает обычные офисы по плотности размещения людей. В стандартом американском офисе на человека приходится около 18 м?, а в коворкингах WeWork — от 5 до 7 м?.

Проект активно развивается. За восемь лет WeWork стал узнаваемым брендом, услугами которого пользуются около 250 000 человек. У компании открыты офисы в 73 городах, от Нью-Йорка до Шанхая. В прошлом году выручка удвоилась до $886 млн. Аналогичную динамику ожидают в этом году. Но, к сожалению, расходы тоже не отстают и некоторые из них выглядят очень экстравагантно. В прошлом году WeWork потратила $6,5 млн на мероприятия, в числе которых был летний лагерь. Объясняется это «ценой роста».

Сеть коворкингов WeWork оценивают в $20 млрд. Почему это завышенная оценка

Сравнение: структура расходов и доходов WeWork

Как отмечает FT, инвесторы уже слышали подобное от других амбициозных стартапов, соцсети Snap и производителя еды Blue Apron. Обе компании не оправдали возложенных ожиданий на IPO. Для сравнения приводятся показатели крупнейшего конкурента WeWork, компании IWG. Она владеет площадями в 10 раз больше и работает по прибыльной бизнес-модели, но оценена менее чем в $4 млрд. Соотношение оценки к объему продаж составляет 1,2 к 1. Применяя такой же мультипликатор, WeWork получил бы оценку всего в $2,7 млрд.

Даже Airbnb, который тоже делает большую ставку на рост и экспансию, при стоимости в $31 млрд оценен скромнее. Это в 12 раз больше объема продаж, но у WeWork показатель достигает 20 кратного увеличения. Оправдать это компания сможет, только если превзойдет статус простого провайдера офисных пространств.

Сеть коворкингов WeWork оценивают в $20 млрд. Почему это завышенная оценка

Рейтинг самых дорогих частных компаний-стартапов

Поэтому она вкладывается в смежные направления. В их числе: социальная сеть Meetup, образовательный стартап Flatiron School и детский сад WeGrow в Нью-Йорке, цена обучения в котором составляет $36 000 в год. Финансовый директор компании Арти Минсон, перешедший в WeWork из Time Warner Cable, сравнивает это с моделью кабельных провайдеров — поначалу расходы высоки, но потом обеспечен стабильный денежный поток.

FT также приводит комментарий бизнесмена Сема Зелла, который в свое время имел крупнейшей портфолио офисных пространств в США. Он называет модель WeWork «не новой» и советует инвесторам посмотреть, какими деньгами компания платит ренту: изымает их из оборота или венчурного капитала?

Сеть коворкингов WeWork оценивают в $20 млрд. Почему это завышенная оценка

Ежеквартальная сумма чистых убытков WeWork до вычета налогов

Будущее тоже выглядит для WeWork непросто — главной точкой роста должен стать азиатский регион, где расценки на аренду мест ниже. Компании, по подсчетам журналистов, уже в 2019 году понадобится покрыть недостачу денег в размере $2 млрд. Кроме того, на WeWork возложены лизинговые обязательства в размере $18 млрд.

Это стало одним из факторов, из-за которых облигации WeWork получили низкий рейтинг от трех ведущих агенств при размещении — люди арендуют места на месяц, в то время как компания связывает себя договоренностями на десятилетия вперед.

При этом, чтобы замаскировать ситуацию, компания пользуется собственной метрикой. Ее вариант EBITDA исключает почти все расходы и за прошлый год показывает прибыль в $223 млн. Издание напоминает о сайте Groupon, который тоже пользовался аналогичной практикой для подсчета результатов, но отказался от нее из-за негативного внимания.

Сеть коворкингов WeWork оценивают в $20 млрд. Почему это завышенная оценка

Сравнение: динамика изменения расходов и доходов у WeWork и IGW в пересчете на одно место

В то же время, есть и факторы, уменьшающие риски — из всей суммы лизинговых обязательств сама компания гарантирует лишь $1,9 млрд. Также WeWork пытается предотвратить проблему пустующих мест и делает все больше акцентов на корпоративных клиентах. Это компании, арендующие более 1000 мест. В их числе: HSBC и Amazon.

Но есть и отрицательная перспектива — что, если мировая экономика замедлится? Пока что рентные ставки растут высокими темпами, но это не будет продолжаться вечно. В 2000 году IWG, на фоне кризиса доткомов, уже столкнулась с подобным, когда не могла платить фиксированные лизинговые отчисления при упавшем спросе на аренду. Нынешний рынок может находиться на пути к такому же повороту.

В заключении Financial Times указывает — рассматривая компанию как провайдера офисных пространств, оценка WeWork должна быть ближе к $3 млрд, а не $20 млрд. Желание SoftBank навязать компании стоимость в $35 млрд или даже $100 млрд создает вокруг стартапа иллюзии, которым он пока не соответствует.


Михаил Сапитон, AIN


!

Если для Вас конкретно эта новость оказалась важной или интересной - пожалуйста, поделитесь ею в своей любимой социальной сети с помощью кнопок, расположенных под этим текстом. Это поможет нам в будущем делать более качественную подборку материалов, исходя из Ваших потребностей\интересов.




Коды для вставки в блог\форум

blog comments powered by Disqus


Вспомним другие новости из этого раздела?


Финансы

←+Ctrl+→

Интересные новости
Корейская Posco Daewoo купила зерновой терминал в НиколаевеКорейская Posco Daewoo купила зерновой терминал в Николаеве
Верховный Суд признал незаконной ликвидацию ЗлатобанкаВерховный Суд признал незаконной ликвидацию Златобанка
НБУ заявил, что у него незаконно отобрали зерновой терминал "Бориваж"НБУ заявил, что у него незаконно отобрали зерновой терминал "Бориваж"
Херсонский арбуз решили запатентоватьХерсонский арбуз решили запатентовать
ЕИБ может выделить деньги на реконструкцию трассы Киев-ОдессаЕИБ может выделить деньги на реконструкцию трассы Киев-Одесса
Блок рекламы


Похожие новости

В "Киевтеплоэнерго" пояснили, почему резко подорожало отоплениеВ "Киевтеплоэнерго" пояснили, почему резко подорожало отопление
“Укрлендфарминг” и агрохолдинг "Авангард" договорились о реструктуризации 4,4 млрд грн перед государственным “Ощадбанком”“Укрлендфарминг” и агрохолдинг "Авангард" договорились о реструктуризации 4,4 млрд грн перед государственным “Ощадбанком”
Трудовые мигранты перевели за год в Украину $11 млрдТрудовые мигранты перевели за год в Украину $11 млрд
Госбюджет-2018 сведен с дефицитом 59,2 млрд гривенГосбюджет-2018 сведен с дефицитом 59,2 млрд гривен
Из-за шатдауна экономика США потеряла $6 млрд, - S&PИз-за шатдауна экономика США потеряла $6 млрд, - S&P
Инвестгруппа Concord Capital купила кредиты украинских банков на 6,5 млрд гривенИнвестгруппа Concord Capital купила кредиты украинских банков на 6,5 млрд гривен
РоSSия потеряла $173 млрд за четыре года санкций, - служба внешней разведкиРоSSия потеряла $173 млрд за четыре года санкций, - служба внешней разведки
"Нафтогаз" уменьшит иск к "Газпрому" с $12 млрд до $2 млрд в случае подписания нового транзитного контракта"Нафтогаз" уменьшит иск к "Газпрому" с $12 млрд до $2 млрд в случае подписания нового транзитного контракта
Госфинмониторинг за год выявил подозрительные операции на 347,4 млрд гривенГосфинмониторинг за год выявил подозрительные операции на 347,4 млрд гривен
Бюджет Пенсионного фонда достиг почти 400 млрд гривенБюджет Пенсионного фонда достиг почти 400 млрд гривен
Последние новости

Подгружаем последние новости