Жилье Львова: цены замерли, люди готовы платить до $50 тыс.
Ситуация на рынке недвижимости в столице Галичины, по словам риелторов, уже минимум год не меняется — цены не растут и не падают. Все замерло. Покупатели больше прицениваются, говорят маклеры, но покупать не спешат.
«Сейчас если есть две-три покупки в жилья, и то хорошо. Раньше покупали в разы больше, — рассказала нам риелтор Ирина Панькив. — Берут, в основном, дешевые единички и двушки до 50 тыс. долл. Все, что выше ста тысяч, стоит». Маклеры говорят, что больше смотрят и покупают «бэушное» жилье, а новострой не популярен. «После кризиса люди боятся покупать в недостроенном жилье», — говорит Панькив. Цены в новостроях — 40—45 тыс. за единичку, 60—75 тыс. за двушку.
Желающих оформить ипотечный кредит в конце октября ожидал сюрприз: большинство банков временно приостановили выдачу займов на покупку квартиры. «Я подал документы на оформление кредита еще в середине октября, — рассказал нам Александр В. — Собрал все необходимые бумаги, которые от меня требовал банк. По словам кредитного менеджера, я отвечал всем их условиям. У меня «белая» зарплата 16 тыс. грн. в месяц, на своем месте работы я уже четыре года «держусь». Квартиру я собираюсь купить за $80 тыс., а кредит оформляю на $15 тыс., то есть, примерно 130 тыс. грн. Срок займа — три года. Но меня ждал сюрприз. В последних числах октября в банке мне сказали, что решение по моей заявке будет принято позже».
«В нашем агентстве сделки с привлечением ипотечных кредитов проходят, — рассказала Ирина Луханина, гендиректор АН «Благовест». — Однако в октябре их количество снизилось до 11%, в то время как в сентябре доля таких сделок составляла 17%».
ЧТО ТОРМОЗИТ ИПОТЕКУ. Как рассказали нам банкиры, самая главная причина, почему банки перестали раскручивать ипотечное колесо, в том, что им банально не хватает гривни: политика Нацбанка такова, что он заставляет банки «раскупоривать» их валютные резервы. Усугубило ситуацию и то, что напуганные слухами о второй волне кризиса, люди начали забирать депозиты.
Так, в сентябре, по данным Нацбанка, вклады населения сократились на 3 млрд грн. Чтобы приостановить отток средств, банки стали резко поднимать ставки по депозитам. В итоге уже в октябре отток вкладов сократился всего на 400 млн грн. Но ценой этой стабилизации стали ставки по гривневым депозитам в 16—20% вместо 14,5—15,5%. Это не могло сказаться на ипотечных кредитах, ведь они формируются так: депозитная ставка плюс 2—3%.
«Поэтому банки повысили ставки по ипотеке в среднем с 15—16% до 18—22%», — рассказал нам Алексей Холмецкий, директор риелторской компании «Золотые Ворота».
Допустим, если нашему герою Александру В. банк все-таки выдаст кредит, но не под 15%, а под 22%, на сумму в 130 тыс. грн., его ежемесячный платеж по кредиту составит уже не 4,5 тыс. грн., а почти 5 тыс. грн. К слову, некоторые банки, чтобы и вовсе отпугнуть народ брать ипотеку, подняли ставки сразу на 6—7%.
«Если в сентябре ипотечный займ в нашем банке можно было взять под 16,5%, то уже в конце октября мы подняли ставку до 24%. Вроде как ипотека есть, а вроде как и нету. Ведь кто захочет брать кредит под такие проценты», — рассказал нам менеджер одного из банков. А отбивать охоту у клиентов брать кредиты — резон есть. Ведь если Украину снова накроет волной кризиса, новые банковские заемщики могут с легкостью пополнить ряды проблемных заемщиков.
РИЧИНА — В ЗАКОНЕ. Кроме нехватки гривни, роста депозитных ставок и кризисных ожиданий, на поведение банка повлияла еще одна причина. «Всему виной — новая редакция закона №3795, вступившего в силу с 16 октября 2011 года, а также подзаконные акты, которые должны быть приняты в связи с ним», — говорит адвокат юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» Наталья Доценко-Белоус. Они, кроме прочего, расширяют права заемщика. В частности, закон уточняет процедуру выселения из квартиры должников, которые перестали вносить платежи по ипотечному кредиту. При этом должнику и членам его семьи в случае принудительного выселения на основании решения суда предоставляется постоянное жилое помещение. Таким образом, законодатель как бы рекомендует должникам добровольно не выселяться, а ждать предоставления постоянного жилого помещения на основании решения суда. Поэтому банки боятся, что им станет сложно выселять должников и продавать их квартиры для погашения суммы кредита.
ЧТО ГОВОРЯТ БАНКИРЫ. По словам банкиров, сворачивание ипотечного кредитования и рост ставок продолжится до конца года. Ставки могут вырасти еще на 2—3% и средние составят 23—24% годовых. Впрочем, приостановка выдачи ипотечных кредитов на рынке недвижимости практически не отразилась, ведь ипотека не успела выйти на докризисные обороты и с ее помощью совершались единичные сделки. Поэтому на рынке столичной недвижимости — без перемен. По-прежнему раскупаются квартиры в стоимостью до $60 тыс.
Что касается средних цен, то сейчас на рынке иногда появляются «гостинки» за $30 тыс. Цены на хорошие единички стартуют от $45 тыс., на средние двушки — от $58 тыс., на 2-комнатные побольше размером — от $65 тыс. И если условия в квартире хорошие, она уходит очень быстро, говорят эксперты.
Многие присматриваются к Карпатам. Там очень ценится земля, рядом с подъемниками - от 1000 дол. за сотку. Поэтому люди покупают кусок земли и строятся сами. По данным львовских риэлторов, 6 соток в Мыкулычине продают за 18 тыс. дол., 17 соток в Славском - за 25 тыс. дол. А в некоторых местах в Славском сотка стоит, как квадратный метр в элитном доме. В то же время в селах, куда тяжело добраться даже на своей машине, можно купить хату с огородом за тысячу баксов.
Часть львовян покупает квартиры, чтобы вложить деньги. «Не известно, что будет с долларом, а тем более с гривней. Сбережения лучше держать не в банке, а купить комнату», — говорит бывшая заробитчанка Марина, которая недавно купила квартирку за 43 тыс. грн.
ПРОГНОЗ. В ближайший месяц ситуация на рынке существенно не изменится. По словам Александра Жолудя, экономиста Международного центра перспективных исследований, квартиры дорожать не будут. Покупателей станет меньше — люди будут ждать падения цен. При этом, по словам Руслана Безуглого, ощутимое снижение цен будет возможно только при росте курса доллара. А, учитывая, что до конца года он если и поднимется, то не более чем до 8,2 грн./$, на стоимости квартир это не отразится.
По мнению Алексея Холмецкого, снижение цен на жилье произойдет в том случае, если американская валюта подорожает до 8,5 грн./$. Тогда они снизятся на 5%. Третьей причиной приостановки кредитования стал новый законопроект №9124 — он, по сути, не разрешает продавать квартиру, которая находится в залоге, для погашения кредита.
АРЕНДА: ПОКА ЗАТИШЬЕ ДО ФЕВРАЛЯ
отличие от покупки ситуация с арендой жилья выглядит чуть более живенько. «Особенно популярна посуточная аренда. Во Львов приезжает много туристов, а отели дорогие. Так снимают квартиры, идут в хостелы», — рассказал маклер Богдан Пылыпив. Впрочем, на долгий срок сейчас уже активно не снимают. Пик во Львове — с середины августа до середины октября, из-за студентов. «Теперь в аренде настало затишье — где-то до февраля, к весне опять будет движение», — говорит Пылыпив. Кстати, по его словам, цены на съем жилья декларируют в гривнях, после кризиса к доллару не привязываются.Средняя цена аренды «единички» во Львове — 1200 грн., плюс коммунальные около 300 грн. Квартиры по такой цене уходят быстро. Нарасхват также «двушки» по 1800—2000 грн. А вот квартиры с евроремонтом по 3—5 тыс. грн. простаивают. Поэтому хозяева не спешат делать дорогой ремонт в квартире для аренды. «Нет смысла вкладывать по 20 тыс. дол., клиента на такое жилье трудно найти. Поэтому простенький ремонт, минимум мебели — и комнатка найдет квартиранта быстрее», — говорит хозяйка квартиры «под аренду» львовянка Ирина.
ПРОГНОЗ. Ожидание второй волны кризиса будет создавать неопределенность в жизни людей и снижать активность на рынке аренды — так считают Руслан Безуглый и Александр Жолудь. По их словам, невысокая активность здесь сохранится как минимум до Нового года. Цены также будут стоять на месте. При этом жилья, выгодного по соотношению цена/качество, станет еще процентов на 10 меньше. А по мнению Алексея Холмецкого, цены на аренду могут вырасти только в случае, если подорожает доллар или вырастет цена на газ, что повлечет за собой рост стоимости комуслуг.
Татьяна Матычак, Ольга Тышкевич